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審慎辨別房產利弊 確保投資不打水漂

2017-09-25

來源:星島日報

高端房地產的出租風險很大。Born For Entrepreneurs

成為房東的決定當然令人興奮,經由尋找物業、租賃營銷,就每個月可以獲得回報。但是,在購買第一個空房子之前,你得知道一些精確的數字,才會讓投資有好結果。
Usnews 22日Devon Thorsby報道,即使只是出租一間單戶住宅或雙層房,房地產投資也不像看起來那麼容易。聰明的投資需要查看市場租金,計算收入潛力和考慮額外的成本,包括租不出去時的資金壓力,以及進行長期維修時的大筆經費。如果房子一直都有人租,那就不用擔心這額外的花費了。但是失敗的潛力,往往被激動的新投資者忽視。
每個投資物業,都需要仔細評估物業的價值,以及你所承擔的債務金額、預計收入和其他運營成本。這些物業特定的數字,也取決於當地的租賃行業。在尋找合適的出租物業時,需要考慮以下四件事情。
其一,找到市場和子市場。您附近的一個財產,可能看起來像是最方便的投資選擇,但這並不意味著它值得你的時間和金錢。您首先需要確定您的投資的最佳市場,甚至子市場,也就是物業最容易租出去的某個街區。
如果您計劃自己管理該物業,與您臨近的市場是最有意義的。否則,應注意租客更有可能搜索的地方,例如在公共交通附近,或者可以方便地進入高速公路。您可以使用Zillow,Apartments.com或Rentpad等網站,以適合的價格搜索潛在房產。
距離市中心很遠的超豪華的社區,很難找到房客;新租戶一直搬進來的街道,則是適合於出租的子市場。校外學生住房是另一種易於識別的出租物業,投資者傾向於把他們的注意力放在距離校園步行距離的地段,因為增加需求可以提高租金。
其二,稱重屬性類選項。當您確定租賃者需求最大的子市場時,您還可以根據您能夠負擔得起的房屋,和租房者的收入,來考慮您想擁有的物業的質量。最高質量通常是新的和價格較高的,其次的物業往往年齡較大但維護良好,較差的物業年齡較大且需要裝修和維修,且位於主要房地產地點以外。屋齡、建築風格和裝修細節,可能會因地點而異。
倘若投資重點放在次佳或較差的物業上,就得考量必要的修繕時間與成本,但其好處在於您不必收取昂貴的租金,租戶的數量也較大。通常投資者尋求低價買入,希望購買的產品並不是最好的,因為當房地產趨勢轉變時,受到的負面影響也較小。
最佳的房地產要租給能負擔最高額房租的房客,問題在於這些人也更有錢、可以相當容易地購買一個房屋,因此房客數量遠小於一般租房者,而一般租住房屋的人需要更長的時間才能成為房主,數量較為龐大。
其三,知道誰是最有可能的房客。可能買你要租的房子的人,也最有可能成為您的房客,而這種人的屬性,也將決定房屋需要的整修和維護程度。例如對校外學生住房,房東通常不必提供新電器或新畫牆。要掌握最有可能的租客,就得熟悉該地區,對該地的典型承租人有清晰的概念。
其四,計劃最壞的情況。無論是經濟衰退還是房產增加,都有可能降低租金。如果您所居住的城市或鄰里發生嚴重變化,您的出租物業甚至可能會空置幾個月。重要的是,要知道您可以承受多長時間的空置,或者您可以讓租金降到多低。
即使在三藩市和紐約等地,雖然需求和租金高漲,屋主也不應指望租金繼續以近幾年的速度攀升。目前三藩市一間臥室的公寓租金為3390美元,聽起來很高,但兩年前更高達3530美元,當時是歷史新高,比再前一年增長13.9%。灣區的負擔能力可能已到極限,房東不應該期望租金大幅增加,甚至可能會有更多下滑。