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高利率新稅法 拖累房市降溫

2018-10-14

來源:星島日報

據報全國成屋銷售相對去年已經連續6個月下降。 路透社

全美房屋銷售在過去數月明顯放緩,隨著房貸利率7年來首次突破5%,市場預計房價將會持續向下。但有Veritas Urbis分析相信,今次房價只是「溫柔地下跌」,與2007年歷史性崩盤前、全國經濟其後被拖垮的情況截然不同。
《華爾街日報》報道,全國成屋銷售(existing home sales)相對去年已經連續6個月下降,新建成一家庭住宅的3個月移動平均線也只是剛剛超過86萬間,少於今年初錄得的接近90萬間。房貸公司房利美(Fannie Mae)首席經濟師鄧肯(Doug Duncan)認為,當瘋狂的房價遇到房貸利率上漲,房屋銷售自然放緩。
分析同時相信,房貸利率在過去一年累漲大約一個百分點,導致潛在買家縮手,房價節節攀高也削弱了買家的購買力。另外,去年12月通過的稅法,不但抑制潛在買家購房意願,外國買家也因此打退堂鼓,租屋供應充裕也減低了置業人士的迫切需求,因此房市逆轉的情況將會持續存在。
然而經濟師普遍認為,房市近年的買賣氣氛熾熱,房價也錄得雙位數字增長,但與2007年即將爆破前的走勢仍然相距甚遠,因此房價不會像當年那樣急跌。資料顯示,當年房價大跌25%,新屋項目由高峰期逾170萬間,崩跌至2011年的43萬多間。
另一方面,雖然全美房價已經連續增長6年,但當年的大崩盤還未完全「康復」。在一般房市周期,價格上升和新屋項目增加,會引發市場供應過剩,售價和需求自然下調。
另外,不少地盤工人、土地發展商和建築商在上次崩盤後轉行,也阻礙了新屋興建,因此房價即使在過去數年回升,新屋項目也沒有同步增加,部分地區的供應數目更與當年崩盤前相若。勞工短缺、原材料價格上漲和土地用途條例收緊,也限制了新屋項目發展。
房屋建造業研究機構Veritas Urbis Economics首席經濟師麥拉夫林(Ralph McLaughlin)曾經分析1990年代初、2000年代初,以及2007年至2009年的經濟衰退數據,他預計下次衰退的情況,可能與2000年代初科網股爆破,或者與1990年代初輕微衰退的情況相似,房價將會停滯不前一年或以上,但不會急跌,高端住宅將會較受影響,房貸利率飆升也會促使買家改買售價較便宜的住宅。